1996年10月号Vol.1

【TKC地方行政研究センターから】固定資産税・平成9年度評価替に係る
地価下落地域における土地評価額の修正等について

研究員 土屋修一

 適正な時価が評価の基本となる固定資産税では、地価の動向が最も重要な指標となります。平成8年1月1日の地価公示価格の対前年比は、三大都市圏の商業地が-16%、住宅地が-4.6%、全国平均では商業地が-9.8%、住宅地で-2.6%といずれも下落しています。この傾向は同年4月1日時点の短期地価動向調査でも同様で、平成9年度評価替の価格調査基準日(以下、基準日)以降も地価の低落傾向が続いています。

 このような状況下、納税者の評価時点差による不利を回避し、負担の軽減を図るために、基準日から7月1日までの半年間の地価の下落率を評価額に反映させる..とする内容の通達が、8月5日付け、自治省税務局長、資産評価室長名で発出されました。主な内容は次の通りです。

基本的な考え方

 基準日以降も地価が下落している地域においては、平成8年都道府県地価調査の結果を活用して基準日から7月1日までの半年間の地価の下落率を把握し、評価額を修正すること、が示されました。

評価額を修正する地域の単位

 評価額を修正する地域については、基本的には市街地宅地評価法(路線価方式)適用地域では、商業地区・住宅地区などの用途地区を単位に、また、その他の宅地評価法(比準方式)適用地域では評価基準の取扱いについての依命通達に示されている利用状況による地区区分、つまり家屋の散在する地域・専用住宅が相当連たんしている地域などを単位として修正することになります。この単位を用途地区等といい、下落傾向が同じ地域をまとめることで修正作業を正確に早く行うことができます。しかし、市町村長が、地価の下落の状況等から、その用途地区等をさらに区分あるいは統合する必要があると判断した場合は、これを行ってよいことになっています。

地価下落の把握と修正率の算出

 下落傾向の把握は毎年7月1日に行われ、調査地点数が全国で約3万と、ほぼすべての市町村に複数存在する都道府県地価調査の結果を活用することになりますが、地点数が不足していたり地域内でも下落傾向に差があり、より細かく評価額に反映させる必要がある場合には鑑定評価(時点修正)が必要になります。

 具体的には、(ア)全市町村において必ず固定資産税の基準宅地の鑑定評価を行うこと。この場合、地価調査と固定資産評価の基準宅地が同一であれば同調査価格をそのまま活用する。(イ)地価調査と固定資産評価の基準宅地の価格がともに上昇または横ばいであり、不動産鑑定士等の意見を聞き市町村の区域では地価の下落はないと判断される場合は、評価額の修正は行わない。(ウ)これらの基準地点のほかに補足として、用途地区等ごとにそれぞれ最高価格地である標準宅地を選定し、鑑定評価を行うことなどが示されています。

 また、修正率の算出方法は各調査や固定資産評価の基準地点が同一の場所か否かなどで異なり、5通りの算式が示されています。

修正率の決め方と修正方法

 市町村長が、その用途地区等の地価の下落を最も適切に反映していると判断した修正率を適用することになりますが、その修正率に公共施設の廃止などの個別的要因が含まれている場合には、その率を適用しないか、適用範囲の限定が必要であり、最大下落率の適用では、平成12年度評価替における評価額との均衡に留意すべきこと、となっています。

 また評価額の修正方法については、基準日の評価額に対して各用途地区等の下落率を表す修正率をかけて評価額を算出するのが原則ですが、コンピュータ導入等の状況からこれが困難な場合は、路線価に修正率をかけて算出してもよいとなっています。

◇   ◇   ◇

 このほか鑑定評価体制の活用から今後の事務スケジュール、路線価公開時のこの措置への対応方法や、奥行価格逓減率表改正の平成9年度以降の取扱いと経過措置についても説明されています。

 全国で1億7,600万筆、宅地だけでも6,800万筆を超える土地があり、路線価の公開、公示価格の7割評価や賦課期日に近い価格調査の実施など、時代の要請で固定資産評価事務の周辺も激動の昨今との感がありますが、皆さんの努力が実り、今回の評価替業務が無事完了することを祈ってやみません。

研究員 土屋修一
1937年香川県生まれ。52年香川県庁、60年自治省入省。税務局固定資産税課、固定資産鑑定官等を経て、93年(財)資産評価システム研究センター勤務、96年TKC入社

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